物业公司收取电费增值税，一文搞懂“物业服务公司加价收取电费”问题

会计这个职业是比较受欢迎的职业，会计有很多个小种类，今天要说的是物业公司收取电费增值税 ，对于这个职业不是很了解的可以看一下一文搞懂“物业服务公司加价收取电费”问题，会计实操：物业公司转售自来水差额纳税的财税处理，物业公司代收电费如何财税处理，物业公司常见涉税疑点??。

1.一文搞懂“物业服务公司加价收取电费”问题

问题背景日常生活中有许多用电户并非由电网企业直接供电，而是由小区、商业体、园区物业服务公司或管理公司转供电，即电网企业向物业服务公司收取其物业管理区域（以下简称“转供电区域”）内总用电量电费，物业服务公司向用电户收取电费，此过程中，用电户实际交纳的电费单价往往比电网企业收取电费单价要高。此外，除转供电加价收取电费外，电网企业委托物业公司收取电费时，物业服务公司还会以服务费名义加收费用。当用电户就电费问题与物业服务公司产生争议时，物业服务公司多以内线损耗、供电设施维护的人工成本、设备损耗等理由证明其加价收取的合理性。本文即对此问题进行详细梳理。1.“转供电”1.1开展转供电业务需经电网企业委托，并签署协议转供电是指电网企业无法直接供电到终端用户，需由其他主体转供的行为。物业服务公司或其他企业若开展转供电业务，需经电网企业委托，并签订协议后方可开展。电力工业部令第8号文《供电营业规则》第十四条规定，“用户不得自行转供电。在公用供电设施尚未到达的地区，供电企业征得该地区有供电能力的直供用户同意，可采用委托方式向其附近的用户转供电力，但不得委托重要的国防军工用户转供电。委托转供电应遵守下列规定：1.供电企业与委托转供户(以下简称转供户)应就转供范围、转供容量、转供期限、转供费用、转供用电指标、计量方式、电费计算、转供电设施建设、产权划分、运行维护、调度通信、违约责任等事项签订协议。……”1.2 转供电电费收费标准1.2.1电价实行统一政策定价，具体价格以各地主管*发布为准根据《价格法》《电力法》等法律法规规定，电力价格属于*定价，实行统一政策，统一定价原则，分级管理。任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。各省市发展和改革委员会分别就各供电区域制定相应的电价收取标准。1.2.2不得私自增加转供电电价根据相关法律规定，转供电主体不是电力“经营”的合法主体，其收取电费时应严格执行*定价，禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。同时多地发改委均发文要求降价销售，要求严格规范对用电主体的收费政策，清理规范转供电环节不合理收费，打通降低电价、落实电价政策的“*一公里”，使降价成果真正惠及终端用户。在此基础上，各地均对违规加价、不执行*电价政策的转供电主体进行处罚。如，湖南省市场监督管理*于2021年11月公布一批转供电主体违反*电价政策典型案件，其中益阳某物业管理有限公司涉嫌转供电违规加价案被处理罚款人民币41.28万元，责令加价电费予以清退。1.3 转供电内线损耗及其他成本费用承担问题1.3.1转供电区域内的内线等损耗应由电网企业承担因转供电区域内内线及变压器等设备损耗电量，致使区域内总用电量实际大于各用电户分表用电量之总和。此即是物业服务公司解释向用电户加价收取电费理由之一。根据《供电营业规则》中“向被转供户供电的公用线路与变压器的损耗电量应由供电企业负担，不得摊入被转供户用电量中”及“在计算转供户用电量、*需量及功率因素调整电费时，应扣除被转供户、公用线路与变压器消耗的有功、无功电量”的规定，电网企业在向转供电方收取电费时，应已计算内线等损耗并在扣除后收取费用。1.3.2转供电区域内电力设施维护的人工等成本应计入物业费转供电区域内往往需要建设变压器、管理机房等设备以及对该类设备进行日常维护，由此产生建设成本及维护成本。此为物业服务公司解释向用电户加价收取电费的又一主要理由。根据《物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业可以采取包干制或酬金制两种方式收取服务费。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。用户独资、合资或集资建设的输电、变电、配电等供电设施建成后，其运行维护管理按以下规定确定：1.属于公用性质或占用公用线路规划走廊的，由供电企业统一管理。供电企业应在交接前，与用户协商，就供电设施运行维护达成协议。对统一运行维护管理的公用供电设施，供电企业应保留原所有者在上述协议中确认的容量。2.属于用户专用性质，但不在公用变电站内的供电设施，由用户运行维护管理。如用户运行维护管理确有困难，可与供电企业协商，就委托供电企业代为运行维护管理有关事项签订协议。3.在公用变电站内由用户投资建设的供电设备，如变压器、通信设备、开关、刀闸等，由供电企业统一经营管理。建成投运前，双方应就运行维护、检修、备品备件等项事宜签订交接协议。4.属于临时用电等其他性质的供电设施，原则上由产权所有者运行维护管理，或由双方协商确定，并签订协议。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。据此可以确定，除用户专用供电设施外，物业服务企业就转供电区域内共用的变压器、管理机房等设备提供日常维护成本属于上述第2项内容，故通常认为已计入物业服务费，物业服务企业不得重复收取。2. 代收服务费物业服务企业除加价收取电费外，还存在以代付代付服务费的名义额外收取手续费，此费用在计算收取时往往与用户用电量挂钩。《物业管理条例》第四十五条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《*发展改革委财政部住房城乡建设部市场监管总局*能源局关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展的意见》（2021年3月1日起施行）规定：“……任何单位代收供水供电供气供暖费时，严禁向用户加收额外费用。……”据此可知，物业服务企业提供电费代收代付服务的委托方为供电企业，该服务费用应于物业服务企业与供电企业间签署的代收服务协议予以约定处理，不得向业主、用户收取额外费用。写在*《*发展改革委财政部住房城乡建设部市场监管总局*能源局关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展的意见》即将于2021年3月1日施行，*不断规范水、电、气、暖收费制度，就供电环节而言，即将取消供电企业及其所属或委托的安装工程公司在用电报装工程验收接入环节向用户收取的移表费、计量装置赔偿费、环境监测费、高压电缆介损试验费、高压电缆震荡波试验费、低压电缆试验费、低压计量检测费、互感器试验费、网络自动化费、配电室试验费、开闭站集资费、调试费等类似名目费用。业主、商家等用户在支付供电环节款项时可以咨询听取专业人员意见，避免超额支付费用，节约用电成本。

2.会计实操：物业公司转售自来水差额纳税的财税处理

*税务总局2016年54号公告的出台，无疑是物业公司的一个福音，文件明确“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。”文件内容简单，但却字字珠玑，实务操作中差额征税如何账务处理？如何开具发票？如何填制申报表进行纳税申报？成为困扰财务人员的难题。本文通过对相关财会文件和税收文件的分析，清晰梳理该业务的财税处理，让财务人员不再困惑。一、物业转售水费如何正确财务处理：（一）政策依据：财会[2016]22号 财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知第二条账务处理（三）差额征税的账务处理。1．企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。（二）账务核算：根据以上关于增值税会计处理的规定，物业公司转售水电费的账务处理建议如下:1、物业公司支付水费后，根据自来水公司开具发票金额:借:主营业务成本-水费成本贷:银行存款或预付账款2、计算可以抵减的增值税税额借：应交税费--简易计税 【发票金额/（1+3%）*3%】贷：主营业务成本-水费成本【发票金额/（1+3%）*3%】3、向业主收水费时:借:银行存款或现金贷:主营业务收入--水费收入贷:应交税费--简易计税4、缴纳增值税时:借:应交税费--简易计税贷:银行存款需要提醒的是，应缴纳的增值税额为：（向业主收取的自来水水费，扣除物业公司对外支付的自来水水费后的余额为销售额）*3%，即为上述分录3应交税费-简易计税的贷方数减去分录2中应交税费-简易计税借方数的差额。差额中“对外支付的自来水水费”需要获取合法有效的凭证，包括增值税发票或以省级以上(含省级)财政*监(印)制的财政票据为合法有效凭证。如果是上述增值税发票不一定要增值税专票，增值税普通发票也可以，再者从上述“对外支付的自来水水费”只能扣减销售额，不是抵扣进项税额的角度，建议取得增值税普通发票。二、物业转售水费差额征收如何开票？提供物业服务的纳税人向服务接受方收取的自来水费，属于销售自来水行为，按简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税，全额开具增值税普通发票或增值税专用发票。因此，物业公司转售水电费，可全额开具增值税专用发票或者普通发票，开具时不需要选择“差额征税”功能。政策依据：江西国税及宁波国税关于营改增政策问题解答。（一）江西国税：十六、纳税人提供物业管理服务时，收取的水费可以按照差额并简易征收增值税，如何开具增值税发票和申报？答：根据《*税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（*税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。提供物业服务的纳税人向服务接受方收取的自来水费，属于销售自来水行为，按简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税，全额开具增值税普通发票或增值税专用发票。（二）宁波国税：问：物业公司收取的自来水水费，如何缴纳增值税？是差额开具增值税发票还是全额开具增值税发票？增值税纳税申报如何填写？答：根据《*税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（*税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。向服务接受方收取的自来水水费可以全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。三、物业转售水费差额征收申报表怎么填写?多余小规模纳税人填表相对比较简单，即将转售水费开票销售额、税额、扣除额分别填入《增值税纳税申报表》附列资料“应税行为(3%征收率)扣除额计算”相应栏次，同时填入“应税行为(3%征收率)计税销售额”相应栏次。但是对于一般纳税人来说，就不是那么简单了。大家都知道，自来水是货物的属性，这个货物的差额在增值税纳税申报表上却无法体现，不知道如何填写？因此各地的税务*采取了变通的方式即在申报时，即将转售水费开票销售额、税额分别填入《增值税纳税申报表》附列资料(一)第十二栏第1、2列，将扣除的水费填入第十二栏第12列。同时填入《增值税纳税申报表》附列资料(三)第6栏相应列次。比如：江西国税、宁波国税以及北京国税等。因此，物业公司如果是一般纳税人，转售水电费正确的申报表填写如下：*步，填写《增值税纳税申报表附列资料(三)(服务、不动产和无形资产扣除项目明细)》表。填第6行"3%征收率的项目"对应的3、4、5、6列。如下表：第二步，填写《增值税纳税申报表附列资料(一)(本期销售情况明细)》。填该表的第12行"3%征收率的服务、不动产和无形资产"对应的1、2、3、4、5、6、9、10、11、12、13、14列。如下表：第三步，填《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》.填“一般项目”的“本月数”列的以下行次：1、第5行 “(二)按简易办法计税销售额”：(按《增值税纳税申报表附列资料(一)(本期销售情况明细)》9列不含税销售额填写。2、第21行“简易计税办法计算的应纳税额”：(按《增值税纳税申报表附列资料(一)(本期销售情况明细)》14列税额栏填写。3、第24行“应纳税额合计”。四、案例解析：【例子】鸿昌物业管理有限责任公司为增值税一般纳税人，转售水费选择简易计税差额纳税，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税，2021年7月向业主收取的自来水水费103万(含税)，其中收取自然人业主自来水水费82.40万元，收取法人业主自来水水费20.60万元。对外支付的自来水水费92.70万元。【解析】1、税额计算：增值税应纳税额=(103万-92.70万)/(1+3%)×3%=0.30万元。2、发票开具物业管理服务的纳税人“选择简易计税并差额”，由于没有规定上述简易计税不能开专票，同时也没有规定差额部分不能开专票，因此物业公司可以全额开发票给客户，对于自然人业主只能开具增值税普通发票，金额为82.40万元，对于法人业主，可以开具增值税专用发票,金额为20.60万元。3、申报表填报(1)填写《增值税纳税申报表附列资料(三)》物业选择适用3%征收率简易办法征收增值税，则该项业务均填列在第6栏。①第1列“本期服务不动产和无形资产价税合计额(免税销售额)”：填写差额扣除之前的本期服务、不动产和无形资产价税合计额1,030,000元。②第2列 “期初余额”：填写“0”(不考虑期初余额)。③第3列“本期发生额”：填写本期产生的可以差额扣除的927,000元，第4列“本期应扣除金额”等于第2、3列的合计额为927,000元。④第5列“本期实际扣除金额”： 填写927,000元。本列≤第4列且本列≤第1列。⑤第6列 “期末余额”：填写服务、不动产和无形资产扣除项目本期期末结存的金额。本列=第4列-第5列=0。填写完的附表三如下表：(2) 填写《增值税纳税申报表附列资料(一)》①将开具专用发票的(差额扣除前)不含税销售额200,000及税额6,000分别填入12栏“开具专用发票”项下的1、2列。将开具普通发票的(差额扣除前)不含税销售额800,000及税额24,000分别填入12栏“开具专用发票”项下的3、4列。②12栏第9列 “销售额”应为1,000,000元，12栏第10列 “销项(应纳)税额”为30,000元,12栏第11列 “价税合计”为1,030,000元。③第12栏12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”应为可差额扣除的927,000 元(按《增值税纳税申报表附列资料(三)》第6栏第5列数据填写)。第12栏次13、14列差额扣除后的含税销售额和应纳税额分别为103,000元、3,000元。填写完的附表一如下：(3)填写《增值税纳税申报表》(一般纳税人适用)将差额扣除前的不含税销售额1,000,000元填入第5栏“一般项目”之“本月数”，21栏、24栏、32栏、34栏“一般项目”之“本月数”均填列“3,000元”。来源：焦点财税（胡岚）本文为焦点财税原创文章，如需转载请注明出自焦点财税

3.物业公司代收电费如何财税处理

物业公司代收电费区分两种情形：一、代收代付形式根据财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和*税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的*性基金或者行政事业性收费；（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。因此，物业管理公司受供电公司委托代收电费，同时具备以下条件，暂不征收增值税：一是持有相关代收协议，物业公司不垫付资金；二是代收电费时，将供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户，物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款。但对另外收取手续费按照经纪代理服务计算缴纳增值税。代收代付电费做往来款处理，不确认收入，会计处理如下： 收到电费时： 借：银行存款 贷：其他应付款 支付电费并结算手续费时： 借：其他应付款 其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税） 贷：银行存款二、转售电形式即供电公司统一将电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售电行为。物业管理公司发生上述销售电行为的，应向当地主管税务机关领取货物销售发票开具给用户，并按销售货物计算缴纳增值税。在会计处理上，同一般销售货物处理一样，确认收入并结转成本。以物业公司为一般纳税人为例，会计处理如下： 收到或应收电费时 借：银行存款或其他应收款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 与供电公司结算电费时： 借：其他业务成本 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款注意：在实务中，电表报装有的可能不是物业公司，比如报装单位是房地产公司，一般情况下，供电公司是不会直接对物业公司开具增值税专用发票。再这种情况下，就再次形成转售电，需要房地产公司向物业公司开具专票抵扣进项。来源：大竹县代理记账协会

4.物业公司常见涉税疑点

物业公司在经营过程中涉及到各种费用的收取，这些费用会涉及哪些方面的税呢?快和小财一起了解下吧！一、增值税一. 物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费、水电费等收入，如何计算缴纳增值税?1、物业公司属于现代服务业，因此物业管理费适用6%的税率。2、若将小区的墙面、电梯作为广告位出租用于广告发布，应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用9%的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。3、停车费按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用9％的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。4、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。5、提供物业管理服务的一般纳税人，向服务接受方收取的电费，按13％的适用税率计算缴纳增值税，其相应的进项税额可以按规定抵扣。提供物业管理服务的小规模纳税人，向服务接受方收取的电费，按3%的征收率计算缴纳增值税。二.物业公司代收水、电、暖气费问题如何征税?1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税。2、如果水、电、暖气费的销货方，将发票直接开具给业主，并由物业公司转交给业主的不征收增值税，因为属于[（财税〔2016〕36号）附件1]第三十七条中以委托方名义开具发票代委托方收取的款项，不是销售额。三.物业公司将代开发商管理的房屋出租，房屋产权不属于物业公司的，如何计税?物业公司提供房屋出租，不管是否取得产权，均按不动产经营租赁缴纳增值税，应按照不动产租赁适用税率开具增值税发票。其中，一般纳税人适用税率为9%。小规模纳税人适用的征收率为5%。一般纳税人出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税，征收率为5%。四.纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税?转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。依据：1、*税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号 ）附件一2、*税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告（*税务总局公告2016年第54号）二、企业所得税一.物业公司预收业主跨年度的物业管理费，应在何时确认企业所得税收入?答：根据《*人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和要用不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管*另有规定的除外。根据《*税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2009875号）第二条第四款第八项规定：长期为客户提供重复的劳动收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。因此，物业公司预收业主跨年度的物业管理费，在实际提供物业管理服务时确认企业所得税收入。三、其他税种（房产税、城镇土地使用税等）一.某小区地面规划了部分停车位，物业公司对该部分停车位进行管理，收取停车费。那么，对于地面的停车位，是否需要按规定缴纳房产税?答：根据财税地字[1987]3号文对房产的解释，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。所以地面停车位不属于房产，不需要缴纳房产税。二. 物业公司管理锅炉房，是否符合兼营供热企业享受财税〔2021〕38号文件规定的房产税、城镇土地使用税优惠政策?答：根据《财政部*税务总局关于延续供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2021〕38号）第二条规定：自2021年1月1日至2021年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地，应当按照规定征收房产税、城镇土地使用税。对兼营供热企业，视其供热所使用的厂房及土地与其他生产经营活动所使用的厂房及土地是否可以区分，按照不同方法计算免征的房产税、城镇土地使用税。可以区分的，对其供热所使用厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的房产税、城镇土地使用税。难以区分的，对其全部厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占其营业收入的比例,计算免征的房产税、城镇土地使用税。据此，物业公司向居民提供供热服务并收取采暖费，如符合上述条件要求，即可按规定享受税收优惠。

通过小编辛苦整理的相关知识：物业公司收取电费增值税，相信对您有所帮助。