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会计这个职业是比较受欢迎的职业，会计有很多个小种类，今天要说的是房产税征管存在问题分析 ，对于这个职业不是很了解的可以看一下关于上海房产税征收的问题?，周末爆出大新闻，土地财政即将告结，房产税不远了？房价要大跌？，房产税如何征收，持有2套以上房子的人注意！财政部定音，房产税或将“这样”收取??。
声明楼上的观点 房产税跟契税不是一个概念· 虽然都是买房者交 但是两者是分开的· 上海目前的政策是针对外地人买房 房产税都是要征收的 而且是全额征收 (就是说多大面积都要缴 不存在人均60) 如果后期转为上海本市户口· 那这个时候要恭喜楼主了· 那么缴纳3年后 征收的房产税会一次性退还· 如果楼主现在有居住证 (不是暂住证) 满3年 那么可以申请免征房产税·
昨天下班后，财政部整出了个土地使用权出让收入划转税务*征收的大新闻，地产圈都震动了！通知具体内容有几点：1）将由自然资源*负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项*非税收入，全部划转给税务*负责征收。2）自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省先试点；2023年1月1日起全面实施征管划转工作。 3）四项*非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。 01 这个通知是什么意思？简单说，就是原来地方*卖地，自己收钱自己花，不论是可以给公务员发工资，还是作为地方公共支出，都是地方说了算，但新政策规定：地方*卖地的钱，将由*税务*统一征收。这个政策有何用意？表面看，这次的政策只是地方将地方卖地收入的钱由原来地方自己收，转成*统一收，但收上来的钱具体如何花，还是看地方*自己的想法。但实际上有这么简单吗？明显不可能！这道理就跟小的时候，父母收了我们的压岁钱后，表示后面再还给我们，然后就再也没还过一样，虽然最终也是花在我们身上。这个政策的长远目标肯定也是如此，地方卖地收入统归国库，地方要花钱再统一走财政，这样不止有利于*财政收入的统筹规划，还可以防止腐败。而且更深层的用意是希望藉此摆脱地方*对土地财政的依赖，化解地方债危机。过去几十年，房地产行业的欣欣向荣，房价不断上行，地方*靠卖地获得了源源不断的收入，钱包够肿，花钱也是大手大脚，各种建设项目不断上马，而且为了解决各种建设的资金需求，地方*发行了大量的地方债，然而很多项目最终都成了烂尾，完全没有什么产出，完全是烧钱行为。之前房地产繁荣的时候还好，这几年随着很多地方的房子卖不动了，地方收入就成为了很大的问题，地方债的风险也是日益凸显。从*层面，高房价已经成为全民不可承受之重了，甚至对实体经济也产生了挤压，也不允许房价再疯涨了，这就和地方收入形成了博弈了，如果不能很好的解决，地方债风险爆掉的话，可是会连着把金融系统一起爆掉的，那对经济的影响就恐怖了。但这个问题靠地方*自己是解决不了的，必须*统筹解决，这就是这个政策推出的原因：收入统一收起来，要花钱再统一做预算，做申请，以后就不能再大手大脚花钱了。这就有望摆脱地方*对土地财政的依赖，也有望逐步的解决地方债危机。02 对房价会有影响吗？之前通哥分析了*房价高企的原因，就是人为控制居住用地的供给是一本万利的事情，所以没人会干大量放开居住用地供应的傻事，尤其是*很多地方*，*的收入就来自于卖土地，也就是土地财政。如果这个政策的执行能让地方*摆脱土地政策，那住宅地的供应就有望增加，房价是有可能下跌的。不过对于核心城市来说，依然很难，毕竟人口越来越多，担负的人口就业压力越来越大，而且后面要给其他地方的财政转移越来越多，一时半会想要大量放开住宅土地供应也是很难的。03 房产税推出恐将加快这个政策的目标是解决地方*对土地财政的依赖，解决地方债危机，但另一个问题也来了，卖地收入少了，但该花的钱可是一点都不少，如何去填补收入和支出之间的大缺口呢？一个非常可能的创收方法，就是喊了十几年的房产税了，从这个角度出发，房产税的推出很有可能提前！也许这几年内，房产税可能就会全面到来了。
房产税计算方法 根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种： (一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为： 年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2% (二)按租金收入计算，其计算公式为： 年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%) 房产税计税依据 1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。 所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中： (1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价11，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税;没有记载房屋原价11，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。 (2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值;电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计人房产原值，计征房产税。 (3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 (4)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计人房产原值，原零配件的原值也不扣除。 (5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 (6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民*在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。 如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值;对房产原值明显不合理的，应重新予以评估;对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，一定要按由省、自治区、直辖市人民*确定的比例执行。 2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。 房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。 如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务*可以按照《税收征管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省级地方税务机关结合当地实际情况制定。 3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。 (1)对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。 (2)对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还*一笔租赁费时，房屋产权一般都转移到承租方，实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金计征。
在6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项*非税收入划转税务*征收有关问题》通知。在通知中明确指出，这个政策首年会在2021年7月1日开始在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛和云南这4个省市试点，从2023年1月1日起全面实施推广。虽然这个政策和房产税的出台没有直接的关系，但是不少房地产专业人士对这个政策的解读更加深层次，他们认为将“国有土地使用权出让收入”的征管责权交给税务*，跟以后深化财税体制改革和推出房地产税有密切关系，也预示着房产税距离出台更进``一步了。另外，在今年5月11日，财政部、*人大常委会、预算工委、住房和城乡建设部、税务总局在京召开了房地产税改革试点工作座谈会。通过本次的会议内容就可以看出，将有城市提前试点房产税，跟上海和重庆试点房产税不同，以后试点的可能就是未来即将出台的正式房产税了。有专家预测，如果提前在这些城市试点房产税，大概率会有深圳、东莞和杭州等楼市热点城市。可以看出，距离房产税出台的时间已经越来越近了。就比如著名经济学家马光远预测，房产税大概率会在“十四五”期间出台，也就是未来5年内出台。同时马光远认为，未来5年内是最适合出台房产税的时间段，一旦错过了这个时间，以后就很难再找到合适的出台时间了。确实，就如马光远说的那样，距离房产税出台的时间已经不远了，因为根据*的规划，房产税立法意见稿已经初步通过。另外，现如今我们*的住房资源已经过剩，现在*已经开始调控房地产行业，未来土地出让量将大大降低。而房产税的出台，就可以很好地补充财政收入的空缺。另外，财政部部长刘昆在2021年12月在自己的《建立现代财税体制》中指出：要积极稳妥推进房地产税立法和改革，按照立法先行、充分授权、分步推进来执行，对个人住房和商业房地产来进行评估收取。因此可以看出，对于房产税，财政*基本上一锤定音了，房产税的出台已经属于“箭在弦上”了。更重要的是出台房产税是顺应民意，现在绝大部分都期望房产税能够早日出台，因为在很多人的心目中，只有房产税能够让房价触及投资客的利益，才能够让房价真正地降下来。对于现在依然买不起房子的刚需购房者们，可能他们最期望的就是房产税出台，然后让房价降下来，让他们买得起房子。确实，现如今我们*的楼市存在一个矛盾的现象，那就是一边住房资源过剩，一边房价居高不下，甚至还在不断上涨。而造成这种矛盾现象的根本原因就是炒房客大量囤积房产。虽然住房资源已经过剩，但是住房资源分配严重不均衡，有一些人可能拥有十几套甚至更多的房子，而有些人可能一套房子都买不起。根据统计数据显示，截至2021年，我们*的城镇居民人均住房面积已经超过40平方米，96.86%的城镇家庭都已经有了房子并且户均超过了1.5套。但是，在这样的住房资源已经严重过剩的情况下，我们*的平均房价已经高达9860元/平方米。而对于那些热点一二线城市，房价更是动辄两三万甚至更高。可以看出，由于大量炒房客的存在，就算在楼市调控政策的打击下，也只能阻止炒房客继续投资房产，而对于那些已经囤积了大量房产的投资客却没有多少影响。但是房产税不同，房产税就是征收房产所有人的税收，也就是说会触及这些囤积了大量房产的炒房客根本利益，大大提高他们持有房产的成本。根据世界上已经出台了房产税的*的经验来看，房产税可以有效打击楼市炒作现象。因此，人们期盼房产税来降低房价也是非常有道理的。财税专家张学诞：设置免征面积，同时按照阶梯式标准征收对于房产税的征收，财政部财政科学研究所税收政策研究室主任张学诞认为，为了避免房产税“误伤”真正的刚需，可以设置40平方米/人的免征面积，同时，按照阶梯式标准征收房产税，征收税率在0.2%-1.2%之间。现如今大部分家庭都是3口之家，按照40平方米/人的免征面积计算，一个家庭就有120平方米的免征面积，基本上已经足够居住了。就算一些家庭的房子面积超出了免征面积，但是只要超出的面积不多，按照阶梯式标准征收，也交不了多少房产税。所以，只要设置好免征面积，同时按照阶梯式标准征收，就可以避免“误伤”真正的刚需。 但是按照阶梯式标准征收房产税，对于持有2套以上的房子的人就需要注意了，特别是房子是特别多的人。由于持有的房产越多，需要缴纳的房产税税收比例越高，*可达1.2%。如果一个家庭持有房子免征面积超过了1000平方米，按照10000万元/平方米计算，每年就需要缴纳12万的房产税。而很多投资客持有的房产更多，房价更高，每年需要缴纳的房产税会更多。可以看出，房产税出台之后，会直接增加持有房产的成本，会导致持有房产的收益直线降低，甚至会直接导致很多炒房客亏损。因此，房产税对炒房客影响非常大，随着房产税的出台时间日益临近，持有2套以上房子的人需要注意了。
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